上場インデックスファンドＪリート ミニ(2552)の紹介

6月４日に東証に上場。およそ 2,000 円から投資可能な J リート ETF 「上場 J リート（ミニ）」 が登場しました。

上場インデックスファンドＪリート ミニ(2552)とは

（愛称：上場Ｊリート ミニ）

東証REIT指数に連動を目指す上場投資信託（ETF）で、日本で上場されております。配当は隔月(2ヶ月ごと)にあります。

決算日は、2月、4月、6月、8月、10月、12月の各8日となっております。

日興アセットマネジメント株式会社のETFで、1345とほぼ同じ商品ですが、少し異なる点があります。

以下で2552と1345の比較も行っております。

3つのメリット

そこそこ高い配当が見込める

高いとはあまり言えませんが、そこそこの分配金利回りが見込めます。同様のETFである1345は、2019年5月27日時点で3.38%あります。

昨今の日本の金利低下の影響で、J-REITの利回りも低下しております。2019年5月の10年国債の利回りが▲0.07%程度となっております。国債と比べるとそこそこ高い利回り。

上場したばかりの時は配当が安定しないこともありますが、時間が経過すると安定してくると思います。

金利低下に伴う価格上昇

金利低下に伴い価格が上昇しており、配当利回りが3.38%であっても、価格上昇によるリターンがあります。

金利と不動産価格の関係については以下の投稿参照。

２ヶ月に１度の配当

J-REITのETFは殆どが四半期ごと。月次ごとのJ-REIT ETFも無いので、隔月ごとに分配金がある1345が最頻度となっております。J-REITに投資する方で配当を重視する方も多いと思いますので、２ヶ月に１度配当があるのは魅力的です。

2つのデメリット

金利上昇に伴う価格下落リスク

今は日本の金利が低く、それが当たり前の状況が長く続いております。日本の国債は日本国内でほぼ消化しているため、急激に金利が上昇することはあまり想定しておりませんが、これ以上金利が下がることも難しい状況。今後、米国のように金利が上昇すると短期的には不動産価格へのマイナスのインパクトが大きく出ると思われます。

2020年東京オリンピック後の価格下落リスク

これは以前から言われているリスクではありますが、私に届くマンション販売用資料は、東京オリンピックを待たずして既に少しづつ下がってきているように思います。デベロッパーが在庫を抱えていると言うニュースもあり、また、オフィスビルの工事が職場の周りでも複数行われており、働く人が減っているのにこんだけ立ててどうするんだろうとも思ったり。

他の隔月配当のＪリートETFとの比較

隔月配当のＪリートETFは、日興アセットマネジメント株式会社の1345だけのため、1345との比較になります。

売買単位

2552は1口で売買する事ができ、かつ、1口が少額のため、非常に投資しやすいです。

コスト

以前から1345は隔月配当のためか、強気な信託報酬を設定していると思っておりましたが、2552は同じ隔月配当にも関わらず信託報酬が下がっております。

今後は1345の信託報酬の引き下げが期待されます。

決算日

決算日は2552は偶数月、1345は奇数月の8日となっております。

個人的な感想

以前、東証に上場されているJREIT ETFで毎月分配型ポートフォリオを組むと、いう記事を投稿しましたが、JリートETFだけで毎月分配が生じるためには、3つのETFを組み合わせる必要がありました。

2552が登場したことにより、2552と1345の2銘柄に投資するだけで毎月分配が生じることになります。

2銘柄への投資のイメージ。

約400,000円あれば配当のバランスが取れます。

上場インデックスファンドＪリート(1345)は、上場当時から長く保有していたため、思い入れがある銘柄でした。保有するETFが多いため、売買が100口単位で最低投資額が約200,000円だと、買い増しが難しいと感じておりました。上場インデックスファンドＪリート ミニ(2552)が登場したことにより、定期的な投資はし易くなりました。

ただ、個人的には、日本の人口減少により不動産に対してネガティブに見ており、利回りが高いなら投資を考えますが、マイナス金利と日銀によるJ-REIT買入れにより価格が上昇しており、利回りも低下。政策変更があると価格への影響も大きく、ちょっと手を出しにくいです。

しばらく海外不動産に注力しますが、今後の価格と利回り次第では投資を増やしていきたいです。とりあえず数口買って継続的にチェックしていきます。