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金利上昇により海外REIT ETF投資機会到来か

ETF投資家にはうれしい下落局面

米国債利回りが上昇しており、株価も下落しておりますが、金利推移に敏感な海外REITはDowやS&P500より下落率が高いように感じております。

リーマンショック後みたいな異常に高い分配金利回りまで売り込まれないと思いますが、保有してる海外REIT ETFについては含み益がなくなりました。

 

 

国債利回りとREITの関係

「不動産に係る利回り」=「国債利回り」+「不動産に係るリスクプレミアム」・・・一般的な利回りに関する数式ですので、別の商品にも使えます。

①「国債利回り」が上昇すると、「不動産にかかる要求利回り」が上昇。分配金が一定と仮定すると、短期的には不動産株やREITの株価の下落により調整される。さらに、REITの借入金の借換時に金利は引上げられますので、資金調達コストが上昇し、利益および分配金減少。

②その後、物価上昇が賃料にも反映されて上昇。収益および利益が増加(資金調達コストは➀で反映)。中長期的には分配金も増加してREITの株価は上昇する。

 

例:月20万円(年240万円)の賃料収入を得るのに、国債利回りが低く、不動産利回りが2%だった場合、不動産は1億2千万円となります。

同じ収入をえるのに、国債利回りが上昇し、不動産利回りが4%となった場合、不動産価格は6千万円となります。

実際にはリスクプレミアムも変化しますし、維持コスト等が生じるため、上記のように単純ではありませんが、日本のゼロ金利で不動産価格が上昇したことと逆のイメージです。

 

 いつ投資すればよいか

もしREITに投資をするなら株価が下落している局面がいいので、まさに今から少しづつ始めればいいかと思います。底がどこかはわかりませんので、私はあまり一度に買わないようにしております。

仮にこれから大幅に下がったとしても、ETFなら倒産の可能性も考えなくていいので(ETFを構成ているの個々の会社については倒産もあり得ますが)、継続して買い続ければそのうち株価も戻ってくるのでそこまで気にしなくていいと思っています。

 

個人的には海外のREIT ETF(SRET、VNQ、VNQI)は永久保有を決めているので、値上がりしても値下がりしても、毎月最低2万円以上投資しております。

値上がりしても値下がりしても買うので、株価を気にする必要はほとんどないのですが、大幅な調整が来たタイミングで追加投資を複数回に分けて行う方針です。

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イーサン

金融機関に勤めながら投資ブログ書いています。 海外ETFが好きで記事にすることが多いですが、日本のETFや自己投資についても記事にしております。不動産も好きでJ-REITが所有している物件の写真を撮りに行くことも。

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