個人的にはマンションや戸建て住宅に投資を行わず、REITに投資し、REITからの配当金で賃料の支払いを行う予定です。
一時期、日本のJ-REITが好きでしたが、将来的な人口減少による影響を考慮し、可能な限り海外に分散投資するよう心がけております
今回は、特に先進国にフォーカスしたREIT ETFについて記事にしております。
先進国REIT ETF（2515）とは
正式名称：NEXT FUNDS外国REIT・S&P先進国REIT指数(除く日本・為替ヘッジなし)連動型上場投信、愛称：外国REIT(為替ヘッジなし)ETF
日本円換算したS&P先進国REIT指数(除く日本、配当込み)に連動する投資成果を目指す上場投資信託（ETF）で、日本で上場されています。
先進国REIT ETF（2515）のポイント
- 日本の証券会社から株式と同様に取引できる
- 日本の除いた先進国のREITに分散投資できる
- J-REITに投資をしている場合、2515に投資をすると先進国全体のREITに分散投資できる
- 四半期配当
基本情報（2021年3月5日）
上場：日本（日本の証券会社で投資可能）
配当頻度：四半期（3ヶ月ごと、3月、6月、9月、12月）
配当利回り：2.78%
経費率：0.17%
チャート（2021年3月5日）
コロナ後の下落は激しかったです。徐々に株価が戻ってきていますが、まだ回復はしておりません。
先進国REIT ETF（2515）のメリット
日本を除く先進国の不動産市場に分散投資できる
日本で上場しているREIT ETFで、1つの銘柄で多くの国のREITに投資できるETFはあまり無いので、REIT の分散投資に適しています。また、当該ETFは日本のREITを持っていて国も分散させたい人の方や、日本の不動産市場に悲観的な方にとっては、日本が投資対象に含まれていないことはプラスだと感じます。
そこそこの配当が見込める
2021年3月5日時点で分配金利回りは2.78%となっており、J-REIT ETFの利回り3.47%を下回っております。コロナ後に配当が減少してしまいましたが、将来的に回復するのを待ちたいです。
| 決算日 | 分配金額（100口あたり） |
| 2020年12月7日 | 660円 |
| 2020年9月7日 | 680円 |
| 2020年6月7日 | 610円 |
| 2020年3月7日 | 720円 |
| 2019年12月7日 | 750円 |
先進国REIT ETF（2515）は、アメリカだけで7割を占めており、アメリカのREITは4%弱の配当利回りを前提とすると、将来的にもう少し配当利回りは回復してもいいように感じます。オーストラリアのREIT ETFである上場インデックスファンド豪州リート(1555)の配当利回りは3.3%となっております。
過去のパフォーマンスは悪く無い
過去5年間のパフォーマンスを株、国債と比較した表が以下の通りです。不動産はミドルリスク・ミドルリターンと表現する事がありますが、その通りの結果となっているかと思います。パフォーマンスは株式よりも低く、債券よりも高いです。
過去のパフォーマンスの分析は、対象とする期間や、比較する指標によって見え方が変わってくるのですが、大きな違和感は感じません。
*2015年10月から2020年9月の5年間の各月末における1年間の騰落率の最大値・最小値・平均値を表示したもの
先進国REIT ETF（2515）のデメリット
特定の国の割合が高い
アメリカだけで７割を超えており、分散投資と言いつつ、アメリカの不動産に大きく影響を受けることになります。
ETFの規模が小さい
2017年12月11日に東証に上場したばETFですが、規模が61億円とまだ小さいです。また、売買高もあまり多くないため（最低売買単位10株、一株1,000円程度）、100株売買するだけでも価格に影響を与える可能性があります。
個人的な感想
当該ETFが上場された時に商品を知り、悪く無いと思って見ておりました。ただ、海外ETFを使って、世界中に分散投資をしていたのでわざわざ乗り換えるほどでは無いです。これから日本を除いた先進国のREITに日本で上場されているETFで分散投資を行いたい方にはお勧めできると思います。
