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ユナイテッド・アーバン投資法人(8960)の紹介

ユナイテッド・アーバン投資法人が吸収合併した日本コマーシャル投資法人は、配当利回りが50%近になるまで売り込まれた時期があり、そのタイミングで投資をはじめ大きなリターンを上げたためめ、思い入れがあったJ-REITの一つ。

その後、ユナイテッド・アーバン投資法人の株をしばらく保有しておりましたが、株価上昇時に全株売却しております。再度投資を考え始めましたので、今回記事にしております。

ユナイテッド・アーバン投資法人とは

丸紅をスポンサーとする総合型J-REIT。2010年12月1日に日本コマーシャル投資法人を吸収合併している。ポートフォリオ構築に当たっては用途・地域の分散を強調しており、2018年12月28日時点では地域別で東京圏約62%に対して地方約38%、用途別では商業施設とオフィスがそれぞれ30%超、ホテルが約21%、住居が約7%、その他約8%という構成。JCRから「AA」という高格付を取得しており、日本銀行が投資口7%以上を保有している銘柄の一つ。旗艦物件は「ヨドバシカメラマルチメディア吉祥寺」。合併差益や「碑文谷ショッピングセンター」の売却益を併せた内部留保額は2018年11月期時点で1口当たり4,172円となり、分配金の安定に寄与する。<2019年1月31日時点>

出所:http://www.japan-reit.com/meigara/8960/

リーマンショック後にREITの破綻や再編がありましたが、その際に注目されたのは、スポンサー企業の信用力。ユナイテッドアーバンは丸紅がスポンサー企業となっております。

REIT(リート)とは

投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品で、一般的に「不動産投資信託」とよばれています。投資者は、REITを通じて間接的に様々な不動産のオーナーになり、不動産のプロによる運用の成果を享受することができます。

基本情報(2020年5月19日)

上場:東証(日本の証券会社から投資可能)

配当頻度:半期(6ヶ月ごと、5月、11月)

配当利回り:6.07%

株価:113,200円

運用資産:総合型

 

チャート(2020年5月19日)

コロナウィルスによる株価急落がいかにインパクトが大きかったのかがわかります。ここ数年間は買うチャンスがあまりなかったので、拾いやすい株価になってきました。

用途分散の状況(2020年4月17日)

商業施設が多い印象がありましたが、実際にはオフィスビルとホテルの割合が高いです。特にホテルについてはコロナウィルスによる影響を考えると気になります。

特にREIT投資家に衝撃を与えたのはインヴィンシブル投資法人の大幅減配のお知らせ。日本のREITでここまでの減配はあまり見かけることはないです。

https://www.invincible-inv.co.jp/news/upd/140120200511407937.pdf
https://www.invincible-inv.co.jp/news/upd/140120200511407937.pdf

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メリット

高配当が見込める

最大のメリットは高い配当利回り。ユナイテッド・アーバン投資法人に限らず、REITの魅力は配当利回りになるかと思います。配当利回りについては2020年5月19日時で6.07%.

内部留保金の存在

ユナイテッド・アーバン投資法人は日本コマーシャル投資法人を吸収合併した際に多額の内部留保金があり、2019年11月時点で13,808百万円となります。そのため短期的には大幅な減配リスクはない可能性が高いです。

株価上昇によるキャピタルゲインも狙える

株価についてはコロナウィルスの影響で急落しているものの、長期的に株価が上昇しており、キャピタルゲインも狙うことができます。

スポンサー力

REITの投資を長く行っている方だと、リーマンショック後のREITの暴落を経験しているかと思います。特に、ニューシティーレジデンス投資法人が取得予定の物件の資金調達を行うことができずに破綻してからは、信用力が低いREITは厳しい局面を迎えました。私もこの時期にREIT業界に関連していたので、スポンサーの信用力は強く感じました。

ユナイテッド・アーバン投資法人は丸紅がスポンサーのため、丸紅自体の経営が大幅に傾かない限り安心してユナイテッド・アーバン投資法人に投資を行えます。

ニューシティ・レジデンス投資法人の民事再生申請/REITアナリスト 山崎成人 - JAPAN-REIT.COM
ニューシティ・レジデンス投資法人の民事再生申請/REITアナリスト 山崎成人 - JAPAN-REIT.COM

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デメリット

賃料減額

ユナイテッドアーバン投資法人ではまだ生じていないのかもしれませんが、テナントが賃料の支払いをできなくなったり、REITが賃料を一時的に免除する可能性があります。

最低投資価格

ETFを通してREITに投資する場合、海外ETFを活用すると数千円で投資できます。ただ、個別REITはETFよりも最低投資価格が高いので毎月投資をしにくかったりします。

個人的な感想

ユナイテッド・アーバン投資法人はもう10年以上もウォッチしておりますが、安定している印象があります。日本のREITはアベノミクスで大幅に上昇しましたが、それ以降は配当利回りを考えるとあまり魅力的な投資には見えなくなってしまいました。

ただ、コロナウィルスの影響で株価が大幅に下落し、やっと投資してもいい価格に近付いてきており、もう一段下がるのを待っています。

個別のJ-REITの楽しみは、投資している物件に実際に遊びに行って、投資を感じれることもあるのかと思っており、今後は訪れた物件の写真などを掲載していこうと思います。

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イーサン

金融機関に勤めながら投資ブログ書いています。 海外ETFが好きで記事にすることが多いですが、日本のETFや自己投資についても記事にしております。不動産も好きでJ-REITが所有している物件の写真を撮りに行くことも。

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