NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信(1343)の紹介

日本のJ-REIT ETFはこのファンドから始まったと言っても過言では無い。そんなETFを紹介したいと思います。

イーサンです。投稿頻度は多くありませんがTwitterもやっています。

NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信(1343)とは

（愛称：東証REIT指数ETF）

東証REIT指数に連動を目指す上場投資信託（ETF）で日本で上場されております。

上場日は2008年9月18日とJ-REITのETFとしては歴史がある銘柄です。ここ数年で不動産価格が大きく上昇し、J-REITのETFが増加しましたが、10年以上前はNEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信(1343)と上場インデックスファンドＪリート(1345)の2択と言う状況でした。

NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信(1343)のポイント

基本情報（2021年3月5日）

以前の経費率は、0.32%（税抜）でしたが、信託報酬が低いJ-REIT ETFが増えた影響か、低下しております。

NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信(1343)のメリット

日本のJ-REITに少額で分散投資する事ができる

J-REITの主要な銘柄に投資をしようとすると1銘柄でも数十万円程度しますが、約20,000円程度で分散投資する事ができます。

そこそこ高い配当が見込める

高いとはあまり言えませんが、そこそこの分配金利回りがあります。2021年3月5日時点で3.47%あります。

昨今の日本のマイナス金利の影響で、J-REITの利回りも低下しております。2021年3月5日の10年国債の利回りが0.08%%程度となっております。国債と比べると3%以上高い利回りとなっております。

長期的には金利低下に伴う価格上昇が続いていた

コロナショックによる株価急落が起きる前までは、金利低下に伴い価格が上昇しており、配当利回りが3.47%であっても、価格上昇によるリターンがありました。

コロナショック後は株価が急落し、まだコロナ前の水準を回復しておりません。

金利と不動産価格の関係については以下の投稿参照。

NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信(1343)のデメリット

人口減少に伴う不動産需要の低下

日本の将来に対して明るい見通しを持っている方でしたら特段気にする必要がないかと思います。ただ、将来的に日本の人口が減少してくると不動産需要の低下は避ける事ができないかと思います。

金利上昇に伴う価格下落リスク

今は日本の金利が低く、それが当たり前の状況が長く続いております。日本の国債は日本国内でほぼ消化しているため、急激に金利が上昇することはあまり想定しておりませんが、これ以上金利が下がることも難しい状況。今後、米国のように金利が上昇すると短期的には不動産価格へのマイナスのインパクトが大きく出ると思われます。

個人的な感想

NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信(1343)と上場インデックスファンドＪリート(1345)は、上場当時から長く保有していたため、思い入れがある銘柄の一つです。

2020年以降はコロナ経済活動が停滞したり、新しい働き方を企業が模索するなど、環境は大きく変わりました。在宅勤務が増加しても、恒久化する企業が多いとも思えませんし、兼業のためのオフィスの需要（シェアオフィス含む）等も一定数あることを考えると、今後のJ-REITのビジネスが悪化していくことは考えにくいのかなとも思います。

個人的には、日本の人口減少により日本の不動産に対してネガティブな見通しを持っており、日本のJ-REIT投資は避けております。

そのため、しばらく海外不動産に注力しますが、今後の価格と利回り次第では投資を再開したいと考えており、継続的にチェックしていきます。